مهر بررسی كرد؛
آیا اسناد عادی در کشورهای اسلامی معتبر است؟
لیدی شال: با وجود این که اعتبار اسناد عادی در کشورمان، بستر لازم برای وقوع فسادهای اقتصادی به وجود آورده است اما بررسی 16 کشور عربی و اسلامی نشان میدهد این اسناد اعتبار لازم را ندارند.
به گزارش لیدی شال به نقل از مهر، هم اکنون اسناد غیررسمی بواسطه دارا بودن اعتبار در نظام حقوقی کشور، ابزاری هم وزن اسناد رسمی مالکیت محسوب می شوند. در حقیقت، نظام ثبتی-حقوقی و محاکم کشور به حدی به اسناد غیررسمی اعتبار بخشیده است که می توان بوسیله این اسناد، اعتبار اسناد رسمی مالکیت را باطل کرد! بنا بر اعتقاد کارشناسان حقوقی و اقتصادی، این مساله نه فقط تبعات گسترده حقوقی و اجتماعی را در پی داشته، بلکه بدین واسطه بستر لازم برای ایجاد مفاسد اقتصادی نیز به وجود آمده است.
عدم ثبت معاملات غیررسمی در سامانه های مشخص، سبب می شود که حاکمیت هیچ نوع نظارتی بر معاملات املاک و اراضی نداشته باشد. همین طور خریداران از این که یک ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته شده یا خیر، ناآگاه هستند. کلاهبرداران با آگاهی از این خلأ قانونی، به آسانی یک زمین یا ملک را بصورت قولنامه ای به چند نفر فروخته و در بعضی موارد همان زمین یا ملک را در نهایت بصورت رسمی به شخص دیگری می فروشند.
در برخی موارد لطمه سوءاستفاده از اسناد عادی از دعاوی فردی بالاتر رفته و امنیت غذایی کشور را تهدید می کند؛ به عنوان مثال در این مدل از مفاسد اقتصادی، غالباً افراد سودجو زمینهای کشاورزی را بنا به منافع خود تفکیک کرده و دور آنها دیوار می کشند، سپس در قالب ملک تجاری در بستر معاملات غیررسمی قولنامه ای به فروش می رسانند. در خیلی از موارد این املاک چند دست چرخیده و به طور معمول دسترسی به متخلف اصلی بسیار دشوار می شود.
آیا اسناد عادی در کشورهای اسلامی معتبر است؟
با وجود این که بیشتر کارشناسان معتقدند که اعتباربخشی به اسناد عادی زمینه ساز مشکلات فراوانی برای نظام حکمرانی کشور است، برخی دیگر از افراد باور دارند که اعتبار زدایی از این اسناد، برخلاف شرع بوده و در خیلی از کشورهای دیگر نیز اسناد عادی و غیرثبتی، اعتبار خودرا حفظ نموده اند؛ اما آیا این ادعا صحت دارد و هم اکنون اسناد عادی در دیگر کشورهای مسلمان همچنان دارای اعتبار بوده و در محاکم قضائی مورد پذیرش قرار می گیرد؟
هفته گذشته، آیت الله صادق آملی لاریجانی، رییس مجمع تشخیص مصلحت نظام با انتقاد از فضاسازی ها مقابل این مجمع اظهار داشته بود: عده ای از فضلا در عرصه علمیه قم که متدین و دغدغه مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس (اعتبار زدایی از اسناد عادی) را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند. مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و تعدادی از ادعاهای مطرح شده را رد کردند. بطورمثال این که گفته شد هیچ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است.
بنا بر اظهارات رییس مجمع تشخیص مصلحت نظام تعدادی از کارشناسان ادعا کرده اند که در بعضی از کشورهای دنیا اسناد غیررسمی هنوز هم اعتبار داشته و برخی کشورهای مسلمان هنوز هم اعتبار اسناد عادی را زیر سوال نبرده اند. در این گزارش اهتمام می نماییم مسئله اعتبار اسناد عادی و نظام معاملات اموال غیرمنقول را در بعضی از کشورهای اسلامی مورد بررسی قرار دهیم.
مقایسه قوانین کشورهای اسلامی در ارتباط با اعتبار اسناد عادی
در نظام حقوقی ایران به سبب قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ ثبت معاملات اموال غیرمنقول به نحوی الزامی شد، اما بعد از انقلاب اسلامی بدنبال صدور یک نظریه از طرف شورای نگهبان، به صورتی این الزام برداشته شد؛ خیلی از کارشناسان معتقدند که هم اکنون به سبب این که شهروندان می توانند اموال غیرمنقول را بدون تنظیم سند رسمی معامله کنند؛ لطمه های مختلفی مانند زمین خواری و کلاهبرداری به وقوع می پیوندد.
به همین دلیل سال هاست که جامعه حقوقی، الزامی کردن ثبت معامله اموال غیرمنقول را به عنوان یک ضرورت برای حفظ نظم اجتماعی مطرح می کنند. جالب آنجاست که اعتبار اسناد عادی حتی در دیگر کشورهای اسلامی نیز مورد تردید قرار گرفته و نحوه مواجهه حاکمیت با آنها متفاوت با اسناد رسمی و ثبت شده است.
اخیراً، پژوهشگاه قوه قضائیه نظام معاملات اموال غیرمنقول را لطمه شناسی کرده و در کتابی تحت همین عنوان، نظام ثبت رسمی معاملات در کشورهای مختلف جهان را با یکدیگر مقایسه کرده که لیست این قوانین به شرح زیر است.
فهرست قوانین مربوط به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در حقوق کشور های اسلامی
ردیف
نام کشور و قانون مربوطه
متن ماده قانون
۱
قطر - قانون رقم (۱۴) لسنه ۱۹۶۴ بنظام التسجیل العقاری
ماده ۴ کلیه اقداماتی که منجر به ایجاد انتقال، تغییر یا زوال حق مالکیت یا سایر حقوق ملکی می شود و همین طور احکام قطعی که هر یک از آنها را ثابت می کند باید ثبت شود. در نتیجه عدم ثبت حقوق فوق الذکر نه بین طرفین ذی ربط و نه نسبت به دیگران، ایجاد، انتقال تغییر و یا از بین نمی رود قراردادهای ثبت نشده هیچ اثری جز تعهدات شخصی بین طرفین نخواهد داشت.
۲
امارات متحده عربی - قانون رقم
(۱۱) لسنه ۲۰۲۱ بشأن السجل العقاری فی اماره رأس الخیمه
ماده (۲۳) کلیه تصرفاتی که منجر به ایجاد انتقال، تغییر یا زوال یکی از حقوق اولیه ملکی می شود و نیز احکام قطعی در خصوص آن باید در دفتر املاک ثبت شود. در صورت عدم ثبت حقوق فوق الذکر به وجود نمی آید، انتقال یا تغییر داده نشده و زوال نمی یابد و نه بین اشخاص ذی ربط و نه نسبت به دیگران دلیل محسوب نمی شود. این حکم در مورد تقسیم املاک هم جاری است هر چند مربوط به اموال ارث باشد....
۳
عراق- قانون التسجیل العقاری رقم (۴۳) لسنه ۱۹۷۱
ماده ۳ – ۱- تصرف غیرمنقول عبارت است از هر تصرفی که سبب ایجاد یکی از حقوق منقول اصیل و فرعی یا انتقال، تغییر یا حذف آن شود و هر تصرفی که تعیین کننده یکی از حقوق مذکور باشد. -۲- واگذاری املاک جز با ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک صورت نمی گیرد.
ماده (۱۰۹)
۱- تصرف قانونی در همان جلسه عقد و با تأیید و قبول دو طرف قرارداد یا نمایندگان آنها در مقابل کارمند ذی صلاح بعد از قرائت توضیحات مربوطه به شرح قید شده در فرم ثبت صورت می گیرد.
۲- هویت طرفین برمبنای اسناد رسمی یا بااطلاع کارمند ذی صلاح یا شهادت دو نفر از شاهدان معلوم می شود و این امر در صورت ثبت و در دفتر ثبت درج می شود.
۴
اردن - القانون المدنی
ماده ۱۱۴۸ - مالکیت و سایر حقوق عینی (حقوق عینی غیرمنقول) بین متعاهدین و نسبت به اشخاص ثالث منتقل نمی شود مگر با ثبت طبق مقررات قوانین مربوط.
۵
لبنان - قانون الموجبات والعقود اللبنانی الصادره فی ۹/۳/۱۹۳۲
ماده ۳۹۳ فروش مال غیرمنقول یا حقوق منقول ناشی از مال غیرمنقول حتی بین متعاهدین اثر نخواهد داشت مگر از تاریخ ثبت آن در ثبت املاک.
۶
بحرین – قانون رقم ۱۳ لسنه ۲۰۱۳ با صدار قانون التسجیل العقاری
ماده ۱۷: کلیه احکامی که در مورد احراز یا تصمیم یا انتقال حقوق اصلی و تبعی املاک و یا سبب ابطال هر یک از این حقوق می شود و همین طور احکام قطعی قضائی در خصوص تأیید هر یک از آنها... در نتیجه عدم ثبت در دفتر املاک، حقوق مذکور در بند اول این ماده نه بین طرفین ذی ربط و نه نسبت به دیگران نه ایجاد نمی گردد، نه مستقر می شود، نه منتقل می شود نه تغییر می یابد و نه از بین می رود.
۷
الجزایر - القانون المدنی - ۱۹۷۵
مالکیت و سایر حقوق منقول در املاک نه بین متعاقدین و نه در حق اشخاص ثالث منتقل نمی شود مگر اینکه تشریفات مقرر در قانون و خصوصاً قوانین حاکم بر ثبت املاک رعایت شود.
۸
مراکش - قانون الالتزامات والعقود المغربی
باب ۴۸۹ اگر مبیع، مال غیرمنقول یا حق مربوط به مال غیرمنقول یا مربوط به چیزی باشد که می توان آنرا بطور رسمی به رهن داد، بیع باید کتباً در سندی با تاریخ معین انجام پذیرد. درصورتی که به شکل معین در قانون ثبت نشود، در مقابل اشخاص ثالث اثری نخواهد داشت.
۹
عربستان سعودی- نظام التسجیل العینی للعقار ۱۴۳۲ ه
ماده ۳۶- کلیه تصرفاتی که منجر به تأسیس، انتقال، تغییر یا زوال یکی از حقوق اصلی یا تبعی املاک می شود و احکام قطعی که اثبات کننده یکی از موارد مزبور است، باید در دفتر املاک ثبت گردد. تفکیک ملک، وصیت، وقف و ارث و رهن نیز باید ثبت گردد و آثار این موارد بر اشخاص ثالث تسری پیدا نمی کند مگر بعد از ثبت.
۱۰
سوریه - القرار رقم / ۱۸۸ / لعام ۱۹۲۶ قانون السجل العقاری و تعدیلاته
ماده ۱۱- اسناد و قراردادهای اختیاری مربوط به ایجاد انتقال، اعلام، تغییر یا ابطال حق واقعی، حتی بین طرفین عقد، تأثیر ندارد جز از تاریخ ثبت. این امر مانع از آن نیست که طرفین بتوانند در موارد عدم اجرای توافقات، مقابل همدیگر شکایت کنند. این مقررات خصوصاً در مورد صکوک قراردادهای املاک، موقوفات و ادله تقسیم حقوق موقوفه که توسط دفاتر اسناد رسمی و محاکم شرعی تنظیم یا تصویب می شود، اعمال می شود.
۱۱
تونس - مجله الالتزامات و العقود لعام ۱۹۰۶
ماده ۵۸۱ - اگر موضوع بیع مال غیرمنقول یا حقوق مربوط به غیرمنقول یا مواردی باشد که قابل رهن است، باید کتبی باشد و تاریخ آن تعیین شود. چنین قراردادی در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست مگر اینکه… با رعایت مقررات مربوط به املاک به ثبت رسیده باشد.
۱۲
موریتانی - قانون رقم ۰۱۴- ۲۰۱۷ یتضمن مدونه الحقوق العینیه
ماده ۳۷۰- آثار قراردادهای رسمی - عقود اختیاری و قراردادهای عقدی که بمنظور ایجاد حق غیرمنقول یا انتقال آن به ثالث یا اجازه یا تغییر آن یا انقضای آن منعقد می شود، حتی بین طرفین آثاری ایجاد نمی کند مگر از تاریخ ثبت رسمی در سند ملکی، بدون لطمه به حقوق و اعمال طرفین درباب دعاوی مربوط به عدم اجرای توافقات.
۱۳
عمان - مرسوم سلطانی رقم ۲/۹۸ با صدار نظام السجل العقاری
ماده ۲۸ - کلیه تصرفاتی که سبب ایجاد یکی از حقوق اصلی مالکانه یا انتقال یا حذف یا تغییر آن و همین طور صدور احکام قطعی مرتبط می شود، باید در دبیرخانه ثبت اسناد و املاک یا شعب آن به ثبت برسد. تصرفات مزبور شامل موارد زیر نیز می شود: وقف و وصیت و شفعه. این تصرفات اگر ثبت نشوند اثری جز تعهدات شخصی بین دو طرف نخواهد داشت.
۱۴
کویت - مرسوم رقم ۵ لسنه ۱۹۵۹ بقانون التسجیل العقاری
ماده ۷- کلیه تصرفاتی که منجر به ایجاد یا انتقال یا تغییر یا زوال یکی از حقوق اصلی مالکانه می شود و نیز احکام قطعی مربوط به آنها، باید ثبت گردد و این تصرفات شامل وقف و وصیت نیز می شود. در نتیجه عدم ثبت، حقوق فوق الذکر نه بین طرفین ذی ربط و نه نسبت به دیگران ایجاد نمی گردد، انتقال پیدا نمی کند، تغییر نمی یابد و یا از بین نمی رود.
۱۵
امارات قانون المعاملات المدنیه لسنه ۱۹۸۵
مالکیت زمین و حقوق عینی مربوط به آن نه بین متعاقدین و نه در رابطه با دیگران، منتقل نمی شود مگر از طریق ثبت مطابق با احکام قوانین مربوطه
۱۶
مصر القانون رقم ۱۱۱۴ لسنه ۱۹۴۶ بتنظیم الشهر العقاری
ماده ۹ - کلیه تصرفاتی که منجر به ایجاد یکی از حقوق اصلی ملکی، نقل وانتقال، تغییر یا زوال و نیز احکام قطعی در خصوص آن می شود، باید بوسیله ثبت اعلام گردد و این تصرفات شامل وقف و وصیت می شود. اگر ثبت صورت نپذیرد، حقوق مذکور نه بین طرفین ذی ربط و نه نسبت به دیگران ایجاد نمی گردد، انتقال نمی یابد تغییر نمی پذیرد و یا از بین نمی رود. تصرفات ثبت نشده هیچ اثری جز تعهدات شخصی بین طرفین مربوطه نخواهد داشت.
بی اعتبار کردن معاملات غیررسمی اخلالی در زندگی مردم ایجاد می کند؟
به گزارش لیدی شال به نقل از مهر، بررسی قوانین مرتبط به مالکیت در ۱۶ کشور اسلامی نشان میدهد که بیشتر این کشورها در دعاوی حقوقی ثبت رسمی را ملاک قرار می دهند؛ اهمیت این مطالعه زمانی بیشتر می شود که دقت کنیم بیشتر کشورهای مسلمان با وجود توجه به الزامات شرعی، ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ضروری دانسته اند و به نظر نمی رسد که به سبب اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی با مشکلی در نظام حکمرانی خود روبه رو شده باشند.
در طرح ارائه شده توسط مجلس نیز علاوه بر زوال اعتبار اسناد عادی در معاملات حوزه زمین و مسکن، تنظیم سند رسمی بسیار آسان تر از گذشته در نظر گرفته شده و موانع آن کم شده است؛ بطوریکه بنا بر نظر کارشناسان تصویب این قانون نمی تواند در نظام معاملات مردم بی نظمی به وجود آورده و خطری را برای دارندگان اسناد غیررسمی بوجود آورد.
البته پروسه اعتباربخشی به اسناد رسمی بدون ایجاد سازوکار مشخص و بدون ساماندهی اسناد موجود نمی تواند موفقیت آمیز باشد. این مسئله در طرح ارائه شده توسط مجلس شورای اسلامی نیز مورد تاکید قرار گرفته است.
در ماده ۱۰ مصوبه مجلس، برای ساماندهی آن دسته از معاملات اموال غیرمنقول که بصورت غیررسمی پیش از اجرائی شدن این طرح انجام شده است، سامانه ای در نظر گرفته شده که افراد می توانند ادعاهای خودرا برای دریافت سند رسمی در آن ثبت و بررسی نمایند. همین طور مدت زمان لازم جهت بررسی مشکلات و ادعاهای افراد در نظر گرفته شده و این مساله مانع این مسئله می شود که حقوق مردم تضییع شود.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب